《得到锦囊156个怎么办》pdf电子书

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生活在一线城市，纠结买市区二手房，还是郊区新房，怎么办？

生活在一线城市，房价很贵，首付只够买市区二手房或郊区新房，买房时是买距离工作地点比较近且配套比较完善的二手房，还是买距离工作地点比较远但配套设施不断完善的新房？

生活在一线城市，房价很贵，首付只够买市区二手房或郊区新房，买房时是买距离工作地点比较近且配套比较完善的二手房，还是买距离工作地点比较远但配套设施不断完善的新房？

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徐远的锦囊

2020-01-31杜克大学经济学博士

北京大学国发院金融学副教授，北京大学金融研究中心高级研究员著有《人·地·城》《深圳新土改》等

这是个特别现实的问题。在北京这样的城市工作，想在公司附近买房，节约上下班的通勤时间，是一件特别奢侈的事情。绝大部分公司都在比较好的位置，公司扎堆，人也扎堆，这样房子就特别贵。而看起来不错的房子，稍微新一点、大一点的房子，往往比较偏远，通勤时间往往要一个小时以上，这是很多人都面临的一个问题。面对这样的困境，很多人都很无奈。

在回答这个问题之前，我们先清除两个外围的问题。第一，公司能搬到远一点的地方，让员工降低购房成本吗？即便公司有这个意愿，也是很难。其实这个公司扎堆，就是城市的特点，城市就是公司和员工扎堆的地方。公司搬远了，业务就会受影响，员工就业和收入也会受影响，最后得不偿失。公司不能搬，我们还是从自身想办法。

第二个外围问题，买房有两个功能，一个是投资，一个是居住。两个问题放在一起，不容易说清楚，我们分开来看。居住的话，租房就能解决，你想办法在附近租一个。今天我们重点讲投资的功能，居住的事情略去不说。

清除了外围问题，我们来厘清买房投资的问题。所谓投资，就是要寻找升值潜力大的房子。这时候你需要问的，是买远处的新一点、大一点的房子，还是买近处

的老破小。很多人都会陷入一个误区，去买远处的看起来光鲜“好房子”，而不是近处的、区位较好的“老破小”。这样一来，就陷入了刚才的问题：付得起首付的地段，离公司都特别远。

比如说，北京远郊的90-120平米的房子，是很多人心仪的对象，单价4万左右，总价350万-500万之间，首付70-100万（按照首套房20%计算）。城区的30-50平米的老房子，单价6万左右，总价180万-300之间，首付40-60万。你应该买哪一个？这是个灵魂的拷问，涉及到你对城市房产价值规律的理解。很多人会陷入一个误区，就是觉得买房要买好一点的，大一点的，因为买房子毕竟是一大笔钱，要一步到位。

这里面有两个错误。

第一个错误，是认为远郊的房子好，因为面积大，建筑新。其实，房子的价值，主要是区位的价值，不在于建筑的价值。从这个角度看，远郊的房子是不会比城区好的。面积大一点，建筑新一点固然好，但是相对于区位而言，这些都是次要的。我从不推荐远郊房产，包括燕郊房产。因为不管是从居住还是升值，都是城区的老破小好一点。从居住的角度，离得近、配套好比面积大、建筑新要重要很多。从升值的角度，城区的房子升值潜力也大很多。

第二个错误，是买房子要一步到位。很多人看到我提出30-50平米的老破小，一下子就来了抵触情绪，觉得很寒。潜意识里面，买房子是大事情，不想折腾，想一步到位，买一个体面的长期居所。这样的想法固然很好，但是在残酷的现实面前有点不切实际。

既然资金不足，就要买一个买得起的最好的房子，先买房上车，跟随市场一起升值，一步到位是不可能的。至于目前调控之下，换房成本很高，是一个顾虑，但是那是没有办法的事情，只能寄希望于未来调控政策会改进，改善型购房的换房成本会降低。何况你买远郊的房子，也是有换房成本的，这个是避不开的。想买远郊的房子，以后不换，是不现实的。等有了条件，你还是要换，因为每天路上的通勤时间是高昂的成本，你付不起的。

经过刚才的分析，相信答案已经很清楚了，就是买一个买得起的最好的房子，不要贪图远处的大和新，而要选择城区的老破小。目前北京的住房市场上，相对于远郊的新房，城区的老破小比可以说是价值洼地。刚才的例子中，首付40万就可以买一个老破小，相信很多人还是办得到的。资金实力好一点，可以再买大一点，买个60-70平米的。*文中观点不构成投资建议。

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