《得到锦囊156个怎么办》pdf电子书

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能力思维青年君上2020-05-17 0:50:213413A+A-

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生活在一线城市,纠结买市区二手房,还是郊区新房,怎么办?

生活在一线城市,房价很贵,首付只够买市区二手房或郊区新房,买房时是买距离工作地点比较近且配套比较完善的二手房,还是买距离工作地点比较远但配套设施不断完善的新房?

生活在一线城市,房价很贵,首付只够买市区二手房或郊区新房,买房时是买距离工作地点比较近且配套比较完善的二手房,还是买距离工作地点比较远但配套设施不断完善的新房?

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徐远的锦囊

2020-01-31杜克大学经济学博士

北京大学国发院金融学副教授,北京大学金融研究中心高级研究员著有《人·地·城》《深圳新土改》等

这是个特别现实的问题。在北京这样的城市工作,想在公司附近买房,节约上下班的通勤时间,是一件特别奢侈的事情。绝大部分公司都在比较好的位置,公司扎堆,人也扎堆,这样房子就特别贵。而看起来不错的房子,稍微新一点、大一点的房子,往往比较偏远,通勤时间往往要一个小时以上,这是很多人都面临的一个问题。面对这样的困境,很多人都很无奈。

在回答这个问题之前,我们先清除两个外围的问题。第一,公司能搬到远一点的地方,让员工降低购房成本吗?即便公司有这个意愿,也是很难。其实这个公司扎堆,就是城市的特点,城市就是公司和员工扎堆的地方。公司搬远了,业务就会受影响,员工就业和收入也会受影响,最后得不偿失。公司不能搬,我们还是从自身想办法。

第二个外围问题,买房有两个功能,一个是投资,一个是居住。两个问题放在一起,不容易说清楚,我们分开来看。居住的话,租房就能解决,你想办法在附近租一个。今天我们重点讲投资的功能,居住的事情略去不说。

清除了外围问题,我们来厘清买房投资的问题。所谓投资,就是要寻找升值潜力大的房子。这时候你需要问的,是买远处的新一点、大一点的房子,还是买近处

的老破小。很多人都会陷入一个误区,去买远处的看起来光鲜“好房子”,而不是近处的、区位较好的“老破小”。这样一来,就陷入了刚才的问题:付得起首付的地段,离公司都特别远。

比如说,北京远郊的90-120平米的房子,是很多人心仪的对象,单价4万左右,总价350万-500万之间,首付70-100万(按照首套房20%计算)。城区的30-50平米的老房子,单价6万左右,总价180万-300之间,首付40-60万。你应该买哪一个?这是个灵魂的拷问,涉及到你对城市房产价值规律的理解。很多人会陷入一个误区,就是觉得买房要买好一点的,大一点的,因为买房子毕竟是一大笔钱,要一步到位。

这里面有两个错误。

第一个错误,是认为远郊的房子好,因为面积大,建筑新。其实,房子的价值,主要是区位的价值,不在于建筑的价值。从这个角度看,远郊的房子是不会比城区好的。面积大一点,建筑新一点固然好,但是相对于区位而言,这些都是次要的。我从不推荐远郊房产,包括燕郊房产。因为不管是从居住还是升值,都是城区的老破小好一点。从居住的角度,离得近、配套好比面积大、建筑新要重要很多。从升值的角度,城区的房子升值潜力也大很多。

第二个错误,是买房子要一步到位。很多人看到我提出30-50平米的老破小,一下子就来了抵触情绪,觉得很寒。潜意识里面,买房子是大事情,不想折腾,想一步到位,买一个体面的长期居所。这样的想法固然很好,但是在残酷的现实面前有点不切实际。

既然资金不足,就要买一个买得起的最好的房子,先买房上车,跟随市场一起升值,一步到位是不可能的。至于目前调控之下,换房成本很高,是一个顾虑,但是那是没有办法的事情,只能寄希望于未来调控政策会改进,改善型购房的换房成本会降低。何况你买远郊的房子,也是有换房成本的,这个是避不开的。想买远郊的房子,以后不换,是不现实的。等有了条件,你还是要换,因为每天路上的通勤时间是高昂的成本,你付不起的。

经过刚才的分析,相信答案已经很清楚了,就是买一个买得起的最好的房子,不要贪图远处的大和新,而要选择城区的老破小。目前北京的住房市场上,相对于远郊的新房,城区的老破小比可以说是价值洼地。刚才的例子中,首付40万就可以买一个老破小,相信很多人还是办得到的。资金实力好一点,可以再买大一点,买个60-70平米的。*文中观点不构成投资建议。

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